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回應「劏房」租務管制研究工作小組報告

日期: 02/04/2021

本處對於政府租務管制研究工作小組早前(31/3/2021)發表的研究報告(下稱「報告」),提出以下意見:

1. 若無「起始租金」 租金管制成效成疑

「起始租金」為業主與租戶在訂定租金期間提供一個相對客觀的標準,以免業主在初訂租約時抬高租金,以彌補續租時被限制「租金升幅」而少收了的「利潤」。民間團體及劏房居民組織普遍認為,若欠缺「起始租金」作為訂立租金升幅的指標,以抵銷「初訂租約時抬高租金」的情況,將會拖低「保障基層劏房租客的權益」的租金管制政策目標。

報告認為個別劏房的租值會隨著多項因素而改變,而劏房數量龐大,特徵各有不同,要訂立一個客觀可行的機制以釐定「起始租金」並不可行,因而將「起始租金」完全排拒在建議之外。然而,政府一直有參考住宅物業的各項特徵,為住宅物業個別釐定其「應課差餉租值」,並以此作為徵收差餉的客觀基準,做法行之有效,相關數據亦可於網上供公眾查閱。為此,有關注團體建議以單位「應課差餉租值」150%為「起始租金」上限,但報告書卻未有對此作出任何回應。 本處認為,「起始租金」是租金管制的重要一環,報告未有充分研究其訂定方式,就作出「不可行」的定論,並不合宜。


2. 續租保障方向正確 措施有待加強

報告提出,租戶可以在兩年死約後續租兩年;續租時的租金升幅須按「私人住宅租金指數」於該段時間內的百分率作出調整,上限為15%。

本處樂見報告肯定租戶優先續租的權利,減低租戶要搬遷的可能性及相關成本。然而,現時輪候公屋動輒要六至七年,租戶在四年租住期過後若要續租,則須要另立新租約;在沒有「起始租金」的情況下,租戶在議定新租金上並無任何保障。

本處理解報告所指,訂立四年的租住權保障,是希望在「侵犯劏房擁有人的私有財產權」與賦予租客社會利益之間,取得合理平衡。本處認為,政府可以在立法時詳細列明業主可在甚麼合理的情況下,「有條件地」在滿四年租期後不再續租,而非一刀切以四年為限,此舉既能讓租戶安心等待上樓,又能合理地尊重業主的產權。

此外,報告亦指出,2020年劏房租戶的收入中位數為$15,000,為全港收入中位數($33,000)的45.5%,反映這些租戶的貧窮狀況甚為嚴重。按報告所指,現時劏房租戶繳交之租金,佔其家庭收入三分之一(以劏房租戶的收入中位數去計算,約為$5,000);一旦續租而租金升幅達15%上限,則代表租戶須多付其收入的5%($750)作為租金,經濟負擔亦隨之加重。為應對租金增加,租戶唯有進一步節衣縮食,例如減少僅有可花於子女身上的教育開支。有鑑現時劏房租金呎價普遍高於一般小型單位的實況下,本處懇請當局積極考慮調低15%的上限,以免劏房租戶的生計因為市場租金波幅而影響。


3. 就被排拒在公屋申請以外的人士作出研究

小組報告指出,約有51.6%劏房居民並非公屋申請人。儘管劏房租金高昂及居住環境惡劣一直為人詬病,而申請公屋是劏房居民改善居住條件的僅有途徑,實難以想像竟有如此高比例的劏房居民沒有申請輪候公屋。究竟他們何故不去申請?是否有其他因素將他們排拒在公屋輪候冊以外? 若以報告推算,有關人口至少有11萬人,本處認為當局應該進一步研究及調查他們的狀況,以填補現時房屋政策的漏洞。

住屋是本港市民目前最受困擾的問題。樓價過高將不少人排拒在自置物業市場之外,亦非普羅市民都能負擔動輒數十年的「供樓」重擔。 長遠而言,政府應該擺脫單靠增加「銷售類」房屋及公屋供應去解決房屋需求的政策思維;相反,可參考世界各地發展「房屋租賃市場」的經驗,制定相關政策及措施,讓各種房屋的供應都得以增長,市民才能夠有更多選擇——劏房租金管制只是香港房屋政策的一小環。


參考資料:

  • 「劏房」租務管制研究工作小組 報告—https://www.thb.gov.hk/tc/contact/housing/studyOnTenancyControl_Report.pdf
  • 「全港關注劏房平台」提倡以「應課差餉租值」150%為起始租金上限的建議,可參—https://www.facebook.com/666096716831825/posts/3761903480584451/